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Anfrage

Baufinanzierung Vergleich

Mit einem guten Plan und nützlichen Tipps kräftig sparen.

Werfen Sie Ihr Geld zum Fenster raus? Zugegeben, das ist eine provokative Frage. Es ist jedoch nicht zu leugnen, dass Hypothekendarlehen in der Regel Jahrzehnte dauern. Kleine Zinsdifferenzen haben einen großen Einfluss auf die Gesamtkosten der Baufinanzierung. Daher ist es sehr wichtig, einen Vergleich der verschiedenen Baufinanzierungsangebote zu starten, denn sonst kann es für Sie unterm Strich ganz schön teuer werden.

Es besteht kein Zweifel, dass das derzeitige Marktumfeld sehr günstig und der Zinssatz für Baudarlehen niedriger als je zuvor ist. Aufgrund der geringen finanziellen Belastung kommen Sie schnell und kostengünstig in Ihr eigenes Haus oder Ihre eigene Wohnung. Um sich nicht nur in der eigenen Immobilie, sondern auch mit der Baufinanzierung wohlzufühlen, sollten Sie sich ausreichend Gedanken zur Wahl des für Sie passenden Baufinanzierungsmodells machen.

Ein Vergleich der Baufinanzierung lohnt sich immer. Mit dem richtigen Plan optimieren Sie Ihre Baufinanzierung und sparen so schnell ein kleines Vermögen!

Beleihungsauslauf

Ein Schritt, um den Zinssatz niedrig zu halten, besteht darin, ausreichend Eigenkapital einzubringen. Denn je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, desto höher ist der vom Kreditinstitut berechnete Zinsaufschlag für das "Ausfallrisiko" der Baufinanzierung. Die nachstehende Grafik zeigt die durchschnittlichen Zinszuschläge, die für die jeweiligen Beleihungsausläufe einer Baufinanzierung erhoben werden.

Beleihungswert und Zinsaufschlag Baufinanzierung
Beleihungsauslauf und Zinsaufschlag Baufinanzierung

Zinsbindung

Beim Vergleich von Baufinanzierungsangeboten ist es wichtig, immer die gleiche feste Zinsbindung zu verwenden.

Warum ist das so? Je höher der Zinssatz für Baukredite ist, desto höher ist der von der Bank berechnete Zinssatz. Für längere Zinsbindungen, also mehr Planungssicherheit für die Baufinanzierung, müssen Sie höhere Zinssätze zahlen. Wenn Sie nun zwei Baufinanzierungsangebote mit unterschiedlichen festen Zinsbindungen vergleichen, gehen Sie von zwei unterschiedlichen Bedingungen aus: Sicherheit (langfristige feste Zinsbindungen) und Risiko (kurzfristige feste Zinsbindungen).

Ganz schön schlau: Wer jetzt finanziert, wählt eine lange Zinsbindung, um Planungssicherheit bei der Zinsentwicklung und Rate zu haben.

Beispiel Vergleich Zinsbindung:

Darlehensumme
100.000 Euro
100.000 Euro
(Soll)Zinsbindung
5 Jahre
20 Jahre
Sollzins
0,75%
1,70%
Tilgungssatz pro Jahr
5,15%
4,20%
Monatsrate
491,80 Euro
491,80 Euro
Darlehensstand nach 5 Jahren
73.769 Euro
78.100 Euro
Anschlusszins (Sollzins)
4,00%
Darlehensstand nach 20 Jahren
13.250 Euro
0 Euro

Tilgung

Die Tilgung hat erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung. Einerseits wirkt sich die Tilgung auf die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung aus. Je geringer die Tilgung, so länger die Laufzeit und desto mehr Zinsen zahlen Sie an die Bank. Es ist sinnvoll, die Baufinanzierung so zügig wie möglich zurückzuzahlen.

Darüber hinaus belohnen viele Banken höhere Tilgungen mit niedrigeren Zinssätzen. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung schneller zurückzahlen, verringert sich das Risiko der Bank. Daher gibt es in der Regel für das sogenannte Volltilgerdarlehen einen Zinsbonus. Mit einem Volltilgerdarlehen tilgen Sie das Darlehen in der vereinbarten Zinsbindung und Laufzeit von 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahren. Um das Risiko steigender Zinsen zu umgehen, entscheiden Sie sich für das Volltilgerdarlehen. Eine weitere Alternative bietet das Kombidarlehen.

Beispiel Vergleich Tilgung:

Darlehensumme
100.000 Euro
100.000 Euro
(Soll)Zinsbindung
20 Jahre
20 Jahre
Sollzins
1,70%
1,50%
Tilgungssatz pro Jahr
2,00%
4,29%
Monatsrate
308,34 Euro
482,50 Euro
Darlehensstand nach 20 Jahren
52.398 Euro
0 Euro
Zinsaufwand in 20 Jahren
26.400 Euro
15.800 Euro
Mehraufwand
10.600 Euro
0 Euro

Finanzierungsmodell

Planungssicherheit und Zinsentwicklung

Wenn Sie großen Wert auf Sicherheit legen, ist es sehr wichtig, einen langfristigen festen Zinssatz zu wählen, um so einer negativen Zinsentwicklung (steigende Zinsen in der Zukunft) gegenzusteuern. Zinssätze von 20, 25 oder sogar 30 Jahren sind möglich.

Tilgung, Sondertilgung, Tilgungswechsel

Wählen Sie einen langfristig tragbaren Rückzahlungsbetrag. Spezielle Rückzahlungsoptionen (Sondertilgung und Tilgungswechsel) bieten Flexibilität in der Raten- und Laufzeitgestaltung Ihrer Baufinanzierung. Ein Vergleich der Angebote von Baufinanzierungen verschiedener Banken zeigt, dass für die oben genannten Optionen normalerweise keine Aufschläge zu erwarten sind.

zinsfreie Bereitstellungszeit

Richten Sie die zinsfreie Bereitstellung der Baufinanzierung an Ihren Bedürfnissen aus, um unnötige Doppelbelastungen zu vermeiden. Wenn Sie beispielsweise den Kaufpreis für Ihr Haus erst in 6 Monaten bezahlen müssen, dann reicht eine zinslose Bereitstellung von 3 Monaten nicht aus, da Sie ab dem vierten Monat für die Bereitstellung der Baufinanzierung Zinsen zahlen müssen. Im Vergleich sind die Prämien für die Ausweitung der zinslosen Bereitstellung der Baufinanzierung eher gering.

KfW

Die KfW-Bank bietet günstige Fördermittel für den Erwerb oder den Neubau einer Immobilie, wie auch für die energetische Sanierung. Für Neubauvorhaben gibt es hochinteressante Kredite mit Tilgungszuschüssen, die aktuell sogar zu einem Negativzins führen.

Kombidarlehen zur Zinsabsicherung

Beziehen Sie auch alternative Baufinanzierungsmodelle in Ihre Überlegungen ein: Um sich die Zinsen für eine lange Laufzeit zu sichern, kann sich der Vergleich eines Annuitätendarlehens beziehungsweise Volltilgerdarlehens mit einem Kombidarlehen, bestehend aus einem Annuitätendarlehen und einem Bausparvertrag, durchaus lohnen. Wenn Sie sich beispielsweise dazu entschließen, Ihr Baudarlehen innerhalb von 20 Jahren vollständig zurückzuzahlen, können Sie die Baufinanzierung mit einem Volltilgerdarlehen von 20 Jahren stemmen oder sich für die Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag entscheiden.

Hintergrund: Je länger die vereinbarte Zinsbindung, desto höher sind die Zinsen für Ihr Baugeld, die Sie an die Bank zahlen müssen. Daher ist ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz für 20 Jahre viel teurer als ein Darlehen mit einem festen Zinssatz für 10 Jahre. An dieser Stelle können Sie mit einem Kombidarlehen den Zinsvorteil von kürzeren Zinsbindungen und dem tariflich zugesicherten Bauspardarlehenszins nutzen. Anstatt für einen 20-jährigen hohen festen Zinssatz zu zahlen, schließen Sie ein 10-jähriges festverzinsliches Baudarlehen und einen Bausparvertrag ab. Am Ende der 10-jährigen Zinsbindung lösen Sie das Baudarlehen mit dem Bausparvertrag ab und tilgen das Bauspardarlehen, dessen Kreditzins Ihnen tariflich garantiert ist über weitere zehn Jahre vollständig.

Beispiel Vergleich Volltilgerdarlehen und Kombidarlehen:

Darlehensumme
200.000 Euro
200.000 Euro
(Soll)Zinsbindung
20 Jahre
10 Jahre
Sollzins
1,75%
1,00%
Tilgungssatz pro Jahr
4,18%
4,93%1
Monatsrate
988,33 Euro
988,33 Euro
Restschuld nach 10 Jahren
108.712 Euro
103.400 Euro2
Sollzins ab dem 10. Jahr
1,75%
1,25%3
Monatsrate ab dem 10. Jahr
988,33 Euro
988,33 Euro
Laufzeitende
20 Jahre
19 Jahre und 3 Monate
Zinsvorteil
8.895 Euro

1 Besparung des Bausparvertrages.
2 Die Abschlussgebühr des Bausparvertrages in Höhe von einmalig 1% der Bausparsumme = 2.000 Euro wurde berücksichtigt.
3 Tariflich garantierter Bauspardarlehenszins.

Vorteile eines Kombidarlehens

Das passende Modell.

Baufinanzierung Tipp

Baufinanzierung Vergleich: Welches Finanzierungsmodell passt zu Ihnen?

Es gibt verschiedene Finanzierungsmodelle und -formen. Doch welches Modell eignet sich am besten für Ihr Vorhaben? Annuitätendarlehen? Kombidarlehen? Volltilgerdarlehen? Wir haben für Sie eine Übersicht erstellt.

Diesen Fehler sollten Sie beim Baufinanzierung Vergleich unbedingt vermeiden.

Sehr oft kommt es zur Verwechslung der Zinsbindung mit der Kreditlaufzeit. Ursächlich sind die unterschiedlichen Auslegungen der Kreditinstitute. So steht in manchen Verträgen der Begriff "Kreditlaufzeit". Dahinter steckt jedoch eigentlich auch die "Zinsbindung".

Warum diese Verwirrung? Schließen Sie einen Vertrag über eine Immobilienfinanzierung ab, so vermuten Sie bestimmt, dass am Ende des Zinsbindung die Immobilienfinanzierung zu den dann gültigen Baugeldzinsen fortgesetzt wird. So sollte es auch die Regel sein. Einige Kreditinstitute setzen in ihren Kreditverträgen die Kreditlaufzeit mit der vereinbarten Zinsbindung gleich. Am Ende der Zinsbindung endet somit auch der Darlehensvertrag und Sie müssen, sollte das Darlehen nicht vollständig getilgt werden, bei der Bank einen neuen Kreditantrag stellen - inklusive der Objekt- und Bonitätsprüfung, also der Überprüfung der Kreditwürdigkeit (Schufa, Zahlungsverhalten) und Kreditfähigkeit (aktuelle Einkommens- und Ausgabensituation). Genau hier lauert eine nicht zu unterschätzende Gefahr. Erfüllen Sie zum Zeitpunkt des Kreditablaufs nicht alle DANN gültigen Voraussetzungen der Bank, um einen Anschlussvertrag zu erhalten, müssen Sie sich einen neuen Kreditgeber suchen oder Ersatzsicherheiten stellen. Möchte kein anderes Kreditinstitut die Finanzierung übernehmen, muss im Worst-Case-Szenario die Immobilien verkauft werden.

Diesen Fehler sollten Sie vermeiden: Finanzierungslaufzeit ist nicht gleich Zinsbindung beziehungsweise Zinslaufzeit.

Schließen Sie nur Verträge ab, bei denen Sie entweder das Darlehen während der vereinbarten Kreditlaufzeit vollständig tilgen (Volltilgerdarlehen) oder achten Sie darauf, dass im Darlehensvertrag keine Kreditlaufzeit festgesetzt wird, sondern diese durch einen repräsentativen Tilgungsplan lediglich prognostiziert wird. Denn dann erhalten Sie am Ende der Zinsbindung von der Bank, wenn das Vertragsverhältnis in den vergangenen Jahren unbelastet war und Sie Ihre Kreditraten pünktlich bezahlt haben, ein Prolongations-/Verlängerungsangebot, meist ohne erneute aufwendige Prüfungen.

Lassen Sie sich auch nicht mit der Verwechselung von "Laufzeit" und "Zinsbindung in die Irre führen. Der Begriff Zinsbindung sagt aus, wie viele Jahre der Zins für Ihre Immobilienfinanzierung fest vereinbart, also unveränderlich ist. Die Finanzierungslaufzeit hingegen ist, soweit es sich nicht um ein Volltilgerdarlehen handelt, lediglich eine Prognose, wie lange Ihre Immobilienfinanzierung unter Zugrundelegung eines vereinbarten Zinssatzes und einer vereinbarten Tilgung voraussichtlich läuft. Da keiner eine Glaskugel hat und weiß, welchen Anschlusszins Sie am Ende einer vereinbarten Zinsbindung für Ihren Restkredit bezahlen müssen, besteht ein Unsicherheitsfaktor.

Gut vorbereitet starten!

Baufinanzierung Tipp

Dank niedriger Zinsen für Baugeld und staatlicher Förderung für Familien, ist das Marktumfeld sehr günstig. Doch wichtig ist, gut vorbereitet zu sein, damit die Baufinanzierung auch attraktiv ist und Ihnen Sicherheit gibt. Wie beurteilen die Banken die Machbarkeit Ihrer gewünschten Immobilienfinanzierung? Hat Ihre Immobilienfinanzierung realistische Chancen? Diese Fragen werden mit unserem Quickcheck in 3 Minuten schnell und völlig anonym beantwortet.


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