Sie sollten zunächst Ihre finanziellen Möglichkeiten gründlich prüfen. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel Sie sich jeden Monat realistisch leisten können, hilft es oft, einen detaillierten Haushaltsplan zu erstellen.
Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüber:
Nach Ermittlung der Einnahmen und Ausgaben errechnen Sie das frei verfügbare Einkommen. Dies stellt den maximalen Rahmen für die Rate Ihrer Hausfinanzierung dar.
Eine Hausfinanzierung hat nicht selten eine Laufzeit von bis zu 40 Jahren. Deshalb ist es besonders wichtig, auch die künftige Entwicklung der Einnahmen- und Ausgabensituation zu berücksichtigen. Stellen Sie sich dazu folgende Fragen:
Zunächst steht jetzt die Entscheidung an, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen wollen oder ein Haus neu bauen.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fallen neben dem Kaufpreis der Immobilie Erwerbsnebenkosten an. Folgende Positionen müssen Sie bei der Planung berücksichtigen:
Eventuell stehen Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten oder Umbau- bzw. Anbaukosten an. Auch diese Kosten müssen Sie in Ihren Finanzierungsplan einbeziehen.
Bei der Finanzierung eines Neubaus ermitteln Sie die Gesamtkosten über folgende Einzelposten:
Steht der Finanzierungsplan, geht es an die Ermittlung des Finanzierungsbedarfs. Machen Sie sich Gedanken, wie viel Eigenkapital und Eigenleistungen Sie einbringen.
Mit Eigenkapital und Eigenleistung können Sie den Zins beeinflussen, die Finanzierungssumme reduzieren und so die Kosten und die Rate der Hausfinanzierung senken.
Bank- und Sparguthaben, Depot, Bausparguthaben, Rückkaufswerte in Lebensversicherungen, bezahltes Grundstück, Schenkung Eltern
Darunter versteht man Leistungen, die der Bauherr, statt eines Handwerkers, selbst erbringt. Dadurch lassen sich die Lohnkosten sparen. Die Materialkosten fallen natürlich weiterhin an und müssen im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.
Beispiele für Eigenleistungen: Maler- und Fußbodenverlegearbeiten, Außenlage/ Gartengestaltung, Dämmung der Geschoßdecken, Fliesenarbeiten.
Bankdarlehen, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Verwandtendarlehen
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Jetzt geht es um die passende Finanzierungslösung. Ihre Überlegungen sollten darauf konzentrieren, welche Details für Ihre Hausfinanzierung wichtig, weniger wichtig und auf welche Sie notfalls (vorerst) verzichten können.
Welche Zinsbindung haben Sie sich vorgestellt? Ist eine lange Zinssicherheit für Sie wichtig, da diese Planungssicherheit bietet und das Zinsänderungsrisiko der Hausfinanzierung minimiert oder gar ganz ausschliessen lässt (Volltilgerdarlehen)? Oder ist für Sie ein kurze, flexible Zinslaufzeit wichtiger, damit Sie handlungsfähig bleiben? Beispiel: In drei Jahren erhalten Sie eine Kapitalabfindung aus einer Lebensversicherung in Höhe von 100.000 Euro. Dieses Geld möchten Sie gern zur (Teil-)Tilgung Ihrer Hausfinanzierung einsetzen. Unter diesen Umständen wäre es nicht sinnvoll, eine Zinsbindung über den Betrag von 100.000 Euro größer drei Jahren zu wählen, wenn Ihre Sondertilgungsmöglichkeiten stark eingeschränkt wären
Bis wann soll die Hausfinanzierung komplett zurückgezahlt sein (Renteneintritt)?
Wie schnell werden Sie den größten Teil Ihrer Hausfinanzierung nach Zusage von der Bank aberufen haben? Davon ist abhängig ob und wie lange eine zinsfreie Bereitstellungszeit vereinbart werden sollte. Bei vielen Kreditinstituten beträgt die kostenlose, im Sollzins berücksichtigte zinsfreie Bereitstellungszeit zwischen 3 und 6 Monaten, bei Neubauvorhaben auch 12 bis 18 Monate. Wird mehr Zeit zum Darlehensabruf benötigt, dann kann die zinsfreie Bereitstellungszeit gegen Vereinbarung eines Zinsaufschlag verlängert werden.
Beispiel: Sie vereinbaren, dass der Kaufpreis in 6 Monaten zu zahlen ist, da erst dann die Immobilie vom Verkäufer geräumt ist. In Ihrem Kreditvertrag haben Sie mit der Bank eine zinsfreie Bereitstellungszeit von 3 Monaten vereinbart. Somit müssten Sie für 3 Monate an die Bank für die Bereitstellung des Darlehens Zinsen zahlen. Gleichzeitig zahlen Sie aber auch noch Miete und so würde es, ohne Anpassung der bereitstellungsfreien Zeit, zu einer Doppelbelastung kommen, die Sie so nicht wünschten.
In welcher Höhe steht Ihnen regelmäßig Kapital zur außerplanmäßigen Rückzahlung zur Verfügung, beispielsweise jährliches tariflich/ vertraglich vereinbartes 13./14. Gehalt?
Wie häufig werden Sie die Tilgung wechseln? Über einen Tilgungssatzwechsel können Sie Ihre monatliche Belastung aus der Finanzierung gestalten. Dies kann sinnvoll sein, wenn sich Ihre Lebenssituation verändert oder Sie bewusst die Höhe der Rate beeinflussen wollen.
Beispiel: Sie haben derzeit noch eine Konsumfinanzierung mit einer monatlichen Rate von 400 Euro für 3 Jahre Restlaufzeit. Nach Rückzahlung/ Ablauf der Konsumfinanzierung möchten Sie gern diese Rate zur zusätzlichen monatlichen Tilgung Ihrer Hausfinanzierung verwenden, um schneller schuldenfrei zu sein und Zinsen zu sparen, also die Gesamtkosten Ihrer Hausfinanzierung zu reduzieren. Ohne die Vereinbarung einer Tilgungswechseloption könnten Sie Ihren Tilgungsbeitrag jedoch nicht flexibel anpassen.
Mindestens ebenso wichtig wie niedrige Zinsen ist das richtige Finanzierungsmodell.
Welche Variante für Sie am besten geeignet ist, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Lebens- und Finanzsituation ab.
Ausführliche Informationen lesen Sie dazu auf unserer Seite [Finanzierungsmodelle]. Wir klären die frage, welche Finanzierungvariante zu Ihnen passt.
Berechnen Sie den Zins, die Rate und die Laufzeit Ihrer Hausfinanzierung - mit Tilgungsplan
Hier geht es zum [Baufinanzierung Rechner]