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Baufinanzierung Tipps


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Fakten zur Baufinanzierung

niedrige Zinsen machen Ihren Traum bezahlbar
Zinsänderungsrisiko vermeiden
Sondertilgungs- und Tilgungswecheloptionen bringen Flexibilität

Baufinanzierung

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Die passende Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung spielt die entscheidende Rolle.

Im Frühjahr 2013 führte die Bundesbank eine Studie unter den größten deutschen Bankhäusern durch, die sich um das Thema Baufinanzierung drehte. Anlass war die Zinsentwicklung des Jahres 2012. Damals rutschten die Bau- und Immobilienzinsen erstmals auf historische Tiefststände. Das Ergebnis der Untersuchung, über die das Nachrichtenmagazin "Focus" berichtete, war eindeutig: Die Kunden schätzen die Lage am Immobilienmarkt auch 2013 noch als "sehr optimistisch" ein und wollen deshalb weiterhin verstärkt entsprechende Finanzierungen nachfragen.

Zwischenzeitlich befinden sich die Bauzinsen weiterhin auf einem extrem niedrigen Niveau und es werden - beschleunigt seit Juni 2019 - neue Schallmauern nach unten durchbrochen. Für Sie als Bauinteressent stellt sich die Frage nach der passenden Zinsbindung. Sollten Sie die Bauzinsen kurzfristig festschreiben, da vielleicht nicht davon auszugehen ist, dass die Zinsen bald wieder steigen werden? Oder ist das aktuelle Zinstief die absolute Zinsdelle und in den nächsten Jahren ist wieder mit einer deutlichen Zinserhöhung zu rechnen, mit der Folge, dass Sie das jetzige Zinstief als Chance für die Wahl einer langfristigen Zinsbindung von 20, 25 oder sogar 30 Jahren nutzen sollten?

Planungssicherheit für Ihre Finanzierung

In Deutschland werden Immobilienfinanzierungen in über 80% aller Fälle mit festen Zinssätzen abgeschlossen. Fest vereinbarte Zinssätze sind deshalb so sehr beliebt, weil sie eine große Planungssicherheit mit sich bringen, denn egal wie sich die Zinsmärkte auch entwickeln, auf die Finanzierung können sie nach Vertragsunterschrift keinen Einfluss mehr nehmen. Der Zeitraum, über den ein Zinssatz vereinbart wird, wird auch als (Soll)Zinsbindung oder (Soll)Zinsbindungsdauer bezeichnet.

Die meisten Darlehensnehmer lassen den Zinssatz ihrer Immobilienfinanzierung auf einen Zeitraum von zehn Jahren festschreiben. Allerdings ist seit einigen Jahren festzustellen, dass sich zunehmend mehr Darlehensnehmer für längere Zeiträume, wie zum Beispiel 15, 20 oder sogar 30 Jahre entscheiden. Diese Entwicklung ist auf jeden Fall gutzuheißen, denn letztendlich bringen längere Zinsbindungen eine größere Planungssicherheit mit sich.

Grundsätzlich gilt: Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB erlaubt Ihnen, Ihre bestehende Baufinanzierung nach einer Laufzeit von 10 Jahren ab Vollauszahlung mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen. Ob Sie das Darlehen ganz oder nur teilweise kündigen, ist Ihre Entscheidung, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in beiden Fällen nicht an.
Zwar ist es so, dass die Dauer der gewählten Zinsbindung auf die Höhe des Zinssatzes Einfluss nimmt (und eine längere Zinsbindungsfrist im Normalfall zu einem höheren Zinssatz führt), aber dennoch ist die Entscheidung für eine lange Zinsbindung sehr ratsam. Bei genauer Betrachtung stellt man fest, dass die Aufpreise für längere Zinsbindungszeiträume nur sehr gering sind. Sollte man seine Baufinanzierung während einer Niedrigzinsphase abschließen, so ist davon auszugehen, dass die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung deutlich höher ausfallen werden. Folglich ist es nur sinnvoll, den Zinssatz des Darlehens für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben, denn desto länger kann man vom niedrigen Zinssatz profitieren.

Lange oder kurze Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung ist das größte Darlehen, welche der durchschnittliche Deutsche im Laufe seines Lebens abschließt. Die Banken haben deshalb ein besonderes Zinsbindungskonzept entwickelt: Die meisten Geldhäuser offerieren dabei Laufzeiten von fünf bis zu 30 Jahren. Endet die Zinsbindung vor dem Ablauf der Rückzahlung, so wird der Satz an die dann gegebenen Marktverhältnisse angepasst. Bei einer fünfjährigen Laufzeit wird der Zinssatz so fünfmal neu festgelegt. Es kann also passieren, dass sich das Darlehen verteuert - oder, was die meisten Personen hoffen, die sich für eine kurze Zinsbindung entscheiden, dass es sich vergünstigt. Die längeren Zinsbindungen sind etwas teurer, dafür umgehen Sie die Gefahr, dass die Tilgungskosten deutlich nach oben schießen.

Kalkulations- und Planungssicherheit ist wichtig.

Gleich aus mehreren Gründen sollten Sie sich deshalb bei einer Baufinanzierung für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden. Das erste Argument wurde bereits angerissen: Die lange Zinsbindung gibt Kalkulations- und Planungssicherheit. Sie wissen genau, welche Rate Sie monatlich zur Seite zu legen haben, um den Kredit zu tilgen. Ängste, dass das monatliche Einkommen nach fünf Jahren nicht mehr reichen könnte, weil sich die Baufinanzierung deutlich verteuert, müssen Sie auf diese Weise nicht mehr haben.

Die Marktentwicklung rät zu langen Zinsbindungen für Immobilienfinanzierungen

Das stärkste Argument für eine kurze Zinsbindung ist die Hoffnung, dass sich die Zinssätze der Baufinanzierung vergünstigen könnten. Die aktuelle Marktentwicklung zeigt jedoch, dass solche optimistischen Gedankenspiele derzeit nicht angebracht sind. Dadurch, dass die Zinssätze in den letzten Jahren konsequent gefallen sind, hat sich auch deren Spannbreite verringert. Die durchschnittliche Distanz zwischen fünfjähriger und 30-jähriger Laufzeit liegt aktuell bei nur etwa 100 Basispunkten (Stand Juli 2019).

Darstellung des durchschnittlichen Zinsaufschlags in Abhängigkeit der gewählten Zinsbindung

Hinzu kommt, dass die Bauzinsen für eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit von 30 Jahren derzeit zwischen 1,70 und 2,00 Prozent liegen (Stand Juli 2019). Als Vergleich: Die Zinssätze für eine fünfjährige Bindung lagen im Frühjahr 2011 zwischen 3,75 Prozent und 4,00 Prozent. Im Frühjahr 2009 bewegten sie sich sogar oberhalb der Marke von fünf Prozent. Langfristig werden sie sich wieder in diese Richtung entwickeln. Spätestens dann, wenn die EZB mit Anzug der Konjunktur ihre Zinspolitik wieder anpasst. Dies bedeutet: Wer sich jetzt für eine Baufinanzierung mit einer langen Zinsbindung entscheidet, der zahlt aller Wahrscheinlichkeit nach sogar weniger Zinsen als die Personen, die sich für einen der kurzen Zeiträume entscheiden. Denn in fünf oder sieben Jahren dürfte sich das Marktniveau so entwickelt haben, dass auch die kurzen Zinssätze teurer als die langfristigen aktuell sind. Eine lange Zinsbindung bei der Baufinanzierung bedeutet also Vorteile bei der Kalkulation, der Planung sowie bei den Finanzen.

Auswirkungen einer Zinserhöhung auf die Gesamtkosten einer Baufinanzierung

Nachfolgend zeigen wir Ihnen, wie sich in Folge einer Zinserhöhung am Ende der vereinbarten Sollzinsbindung die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung verteuern und warum deshalb eine kurze Zinsbindung ein Risiko darstellen kann. Um einen fairen Vergleich durchzuführen, ist die Monatsrate konstant gleich hoch. Diese Beispielrechnung stellt kein Angebot dar.

Darlehensnumme
100.000 Euro
100.000 Euro
Zinsbindung
5 Jahre
20 Jahre
Sollzins
0,75 %
1,70 %
Tilgungssatz p.a.
5,15 %
4,2 %
Rate mtl.
491,80 Euro
491,80 Euro
Darlehensstand nach 5 Jahren
73.769 Euro
78.100 Euro
Anschlusszins
4,00 %
Darlehensstand nach 20 Jahren
13.250 Euro
0 Euro

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